Detroit

Lei

2025

Ordinance nº 2025-32 — Adaptive Reuse Ordinance

Aprovada pelo Conselho Municipal em 18/11/2025, altera o Capítulo 50 — Zoneamento — do Detroit City Code de 2019. Permite o reúso de edifícios institucionais vazios ou subutilizados em zonas residenciais para determinados usos residenciais, cívicos, culturais, educacionais, comerciais, de escritórios, alimentação e indústria leve que, de outro modo, seriam proibidos. A seção 50-12-138 exige que o edifício tenha operado, total ou parcialmente, em uma das categorias elegíveis em algum momento até 01/06/2024. Entre elas estão escolas, bibliotecas, instituições religiosas, museus, funerárias, prédios públicos e determinadas instalações de serviços públicos.

Uso do solo

2025

Procedimento de reúso adaptativo — análise de implantação e audiência de uso condicionado

A página municipal informa que a Adaptive Reuse Ordinance está vigente desde 23/12/2025. Quando o uso pretendido não é permitido no zoneamento e o edifício institucional é elegível, o projeto pode seguir o procedimento da norma, com apresentação ao BSEED, Site Plan Review e Special Land Use Hearing. Todos os usos autorizados por esse mecanismo são condicionados. Se o uso já é permitido na zona, a norma especial não se aplica: o interessado pode solicitar diretamente ao BSEED a licença de mudança de uso/reabilitação, sem análise adicional de zoneamento sob essa seção.

Uso do solo

2025; informativo disponibilizado em 2026

Flexibilizações urbanísticas para edifícios institucionais reutilizados

O informativo municipal descreve flexibilizações de parâmetros selecionados, incluindo densidade, carga e descarga e estacionamento, para estruturas existentes elegíveis. A aplicação alcança todos os distritos de zoneamento residencial, respeitados os critérios e as análises exigidas. Novas unidades residenciais podem ser admitidas no mesmo terreno de um edifício institucional elegível reabilitado, sem alteração do zoneamento. Os percentuais de redução apresentados em documentos preparatórios não são aqui tratados como parâmetros finais confirmados.

Lei

2025, na redação apresentada

Seção 50-4-43 — licença obrigatória para mudança de uso

A redação reproduzida na Ordinance nº 2025-32 determina que nenhum edifício, estrutura ou parte deles pode ser convertido ou ocupado por uso de outra espécie ou classe sem a obtenção prévia de building permit para o novo uso. Trata-se de exigência de licenciamento distinta das permissões de uso do solo.

Lei

2025

Tactical Preservation — base legal para reúso parcial e incremental

A seção 50-4-43(b), na Ordinance nº 2025-32, autoriza o diretor do BSEED a editar regras administrativas para analisar e aprovar novos usos em edifícios existentes por meio de preservação tática. Essas regras devem estabelecer procedimentos, critérios, padrões mínimos, documentos e informações técnicas para o licenciamento. Os materiais municipais descrevem a estratégia como ocupação parcial e incremental de edifícios. Os trechos não demonstram que as regras administrativas autorizadas já tenham sido publicadas.

Patrimônio

2025

Seção 50-12-138(c) — retenção mínima de área e controle de demolição

Para projetos sujeitos à regra de reúso adaptativo, exige-se a retenção de pelo menos 75% da área bruta de piso dos edifícios do terreno, calculada conforme a seção. O cálculo exclui determinadas construções acessórias sem contribuição patrimonial e acréscimos sem contribuição ao caráter histórico, segundo os critérios e avaliações previstos. Se o edifício estiver em distrito histórico local designado pelo Capítulo 21, Artigo II, Divisão 5, qualquer pedido de demolição fica sujeito à análise da Historic District Commission.

Patrimônio

Não informado; manual de 2025

Controle de intervenções em imóveis e áreas históricas — Certificate of Appropriateness

O manual de zoneamento fornecido informa que intervenções em imóveis historicamente designados ou situados em áreas históricas podem exigir aprovação da Historic District Commission mediante Certificate of Appropriateness. Segundo o manual, a maior parte das restrições se refere a alterações externas. É uma orientação de fonte secundária: o trecho não identifica a disposição municipal específica nem permite concluir que a exigência se aplique indistintamente a qualquer imóvel antigo.

Uso do solo

Não informado; manual de 2025

Regras gerais de zoneamento e códigos para edifícios existentes

O manual informa que conversões de uso, ampliações e alterações de edifícios existentes devem observar o zoneamento, o código de edificações, o código de incêndio e outras regras locais. Distingue usos não conformes de edifícios que não atendem aos parâmetros físicos atuais. Aponta, em termos gerais, a possibilidade de continuidade de situações legalmente preexistentes e limitações para mudanças que agravem a não conformidade. O trecho não fornece as seções locais necessárias para determinar os direitos de um imóvel específico.

Incentivo

Não informado

Obsolete Property Rehabilitation Act — OPRA, PA 146

Incentivo tributário à reabilitação de imóveis obsoletos, relacionado tanto na apresentação municipal quanto na página de reúso adaptativo. Segundo a apresentação, congela o valor tributável existente do edifício durante a reabilitação, sem tributar o acréscimo de valor pelo período do certificado, de até 12 anos. A página municipal indica DEGC/DBRA como contatos para constituição de distritos OPRA. A concessão para um projeto específico não está demonstrada.

Incentivo

Não informado

Commercial Rehabilitation Act — CRA, PA 210

A apresentação municipal descreve benefício tributário de conceito semelhante ao OPRA, destinado à reabilitação comercial ou multifamiliar, excluídas habitações unifamiliares, com duração de 1 a 10 anos. A página municipal de reúso também relaciona a constituição de distritos CRA entre os instrumentos apoiados por DEGC/DBRA. Os trechos não detalham todos os critérios de elegibilidade.

Incentivo

Não informado

Neighborhood Enterprise Zone — NEZ, Rehab Certificate

Certificado de reabilitação que, segundo a apresentação municipal, reduz a parcela do imposto imobiliário referente à edificação para unidades residenciais criadas por reúso. O material informa prazo de 12 anos, ou de 15 a 17 anos em distritos históricos. A página municipal de reúso relaciona os certificados NEZ ao Housing & Revitalization Department. O enquadramento territorial e as condições de cada certificado não são detalhados nos trechos.

Incentivo

Não informado

Detroit Brownfield Redevelopment Authority — DBRA, PA 381 TIF

Instrumento de financiamento por incremento tributário relacionado pela Prefeitura para projetos de reúso. A apresentação lista descontaminação ambiental, remoção de amianto, demolição seletiva, preparação do terreno e determinados custos de estacionamento e infraestrutura entre as despesas apoiáveis. Indica recuperação de custos pela captura de novos tributos locais e estaduais gerados pelo empreendimento, com horizonte de até 30–35 anos. Esses parâmetros são os apresentados no material de 2025, não uma aprovação automática para qualquer projeto.

Programa

Não informado

Motor City Match — modalidades Build e Cash

Programa citado pela página municipal de reúso adaptativo. A apresentação o associa a adaptações internas de espaços comerciais no nível da rua e adequações às exigências dos códigos. Informa apoio de até US$ 100 mil, com algumas concessões CVI de até US$ 150 mil. As fontes não comprovam chamada aberta nem manutenção atual desses limites.

Programa

Não informado

Motor City Re-Store

Relacionado na página municipal de reúso e na apresentação como apoio à reabilitação de fachadas e áreas externas de estabelecimentos existentes. A apresentação informa até US$ 25 mil por rodada, nas modalidades Design e Cash. Não há confirmação, nos trechos, de rodada atualmente aberta.

Programa

Não informado

Strategic Neighborhood Fund — SNF

Fundo relacionado pelas fontes municipais para reabilitações de uso misto em corredores prioritários. A apresentação descreve empréstimos subordinados em condições favorecidas e/ou pequenas subvenções, dimensionados caso a caso. Cita Grand River, Islandview e EEV como exemplos de áreas prioritárias. Não apresenta regras completas de acesso ou disponibilidade de recursos.

Programa

Não informado

Detroit Housing for the Future Fund — DHFF

Fundo citado pela página municipal de reúso. A apresentação descreve dívida subordinada com juros baixos e subvenções limitadas para apartamentos criados por reúso voltados a famílias com renda de até 60% da renda mediana da área — AMI. Os trechos não estabelecem todas as condições de financiamento nem confirmam recursos disponíveis.

Programa

Não informado

HRD Special-Projects NOFA — recursos HOME/CDBG

A apresentação relaciona chamadas de financiamento do Housing & Revitalization Department com recursos HOME/CDBG para projetos de reúso com habitação acessível ou de renda mista. Descreve empréstimos para cobrir lacunas financeiras ou subvenções perdoáveis, frequentemente entre US$ 500 mil e US$ 2 milhões. A página municipal também menciona HOME/CDBG NOFAs. Não foi fornecido edital específico com prazo vigente.

Programa

Não informado

Michigan Community Revitalization Program — MCRP

Programa estadual do MEDC relacionado pela Prefeitura entre os recursos para reúso. A apresentação descreve subvenção ou empréstimo baseado em desempenho, com apoio de até 25% do custo total elegível e valores frequentemente entre US$ 1 milhão e US$ 10 milhões. São parâmetros do material apresentado; os trechos não confirmam condições atuais de uma contratação.

Programa

Não informado

Revitalization & Placemaking — RAP Grant

Programa estadual do MEDC citado pela página municipal de reúso e pela apresentação. Esta informa subvenções de até US$ 5 milhões. Os trechos não detalham critérios específicos para edifícios existentes nem comprovam rodada aberta ou orçamento disponível.

Incentivo

Não informado

State Historic Tax Credit — crédito tributário estadual de preservação histórica

A Prefeitura relaciona o crédito estadual de preservação histórica como recurso para edifícios que se qualifiquem e indica o State Historic Preservation Office — SHPO como contato. A apresentação informa crédito de 25%, sujeito a limite anual estadual. Os trechos não detalham as despesas elegíveis, os procedimentos de aprovação ou a disponibilidade dentro do limite anual.

Incentivo

Não informado

Federal Historic Tax Credit — HTC

A página municipal de reúso adaptativo menciona expressamente o crédito tributário federal de preservação histórica e indica o SHPO como contato, ao lado do crédito estadual. O trecho não informa alíquota, base legal, critérios de elegibilidade ou condições operacionais; por isso, não são atribuídos outros parâmetros ao incentivo.