Joanesburgo

Lei

1977

National Building Regulations and Building Standards Act — Act 103 of 1977

Base nacional para o controle das edificações. O Land Use Scheme determina que obras de construção, alterações estruturais, reformas ou conversões para outro uso não podem começar antes da aprovação municipal dos projetos exigidos por essa lei. A Green Building Policy também utiliza os regulamentos nacionais como referência para a aprovação de grandes reformas.

Lei

2013

Spatial Planning and Land Use Management Act — Act 16 of 2013

Marco nacional de planejamento e gestão do uso do solo. A seção 24(1) é citada como fundamento para a elaboração do Land Use Scheme municipal, que disciplina intervenções e mudanças de uso em imóveis existentes. Os trechos não apresentam exigências específicas de retrofit diretamente estabelecidas por essa lei.

Lei

2016; alteração de 2023 mencionada na fonte

City of Johannesburg Municipal Planning By-law

Legislação municipal de planejamento citada pelo Land Use Scheme como referência para pedidos de consentimento. Quando o uso pretendido de um edifício ou terreno depende de consentimento do Conselho Municipal na respectiva zona, o proprietário deve requerê-lo conforme essa legislação. O trecho não detalha o procedimento completo nem comprova alterações posteriores.

Uso do solo

2018; documento de revisão disponibilizado na fonte

City of Johannesburg Land Use Scheme

Aplica-se a todos os imóveis do município. A mudança de uso só pode começar após o atendimento das disposições aplicáveis ao novo uso, incluindo a apresentação de projeto de edificação alterado e/ou Site Development Plan. O texto exige aprovação dos projetos antes de alterações estruturais, reformas e conversões, e prevê aprovação do Site Development Plan antes dos projetos de edificação. Edifícios legalmente existentes são preservados de disposições que os tornariam ilegais, mas alterações e ampliações devem cumprir o esquema. A entrada em vigor depende da publicação da adoção no diário oficial provincial, não comprovada no trecho. A frase isolada que proíbe conversões em unidades habitacionais não tem contexto suficiente para ser tratada como proibição geral em toda a cidade.

Patrimônio

1999

National Heritage Resources Act — NHRA

O Land Use Scheme declara que todos os imóveis estão sujeitos à legislação nacional de patrimônio. Portanto, sua incidência deve ser considerada nas intervenções em edifícios existentes. Os trechos fornecidos não especificam critérios de proteção, limites de idade dos edifícios, autorizações ou procedimentos patrimoniais; não é possível detalhá-los com essas fontes.

Programa

2021

City of Johannesburg Green Building Policy: New Buildings

Política municipal que abrange novas edificações e grandes reformas sujeitas à aprovação de projetos. Define grandes reformas como remodelações ou adaptações fundamentais da envoltória e da estrutura, com renovação dos principais sistemas prediais. Exige demonstração de atendimento aos padrões obrigatórios, documentação de suporte e apresentação por profissional competente. Prevê não aprovação de projetos desconformes e possível retenção do certificado de ocupação. Cita a SANS 10400XA, introduzida em 2011, como referência de eficiência energética para novas edificações. A política prevê entrada em vigor 90 dias após a adoção pelo Conselho, cuja data não consta dos trechos; a rota de conformidade descrita como válida até 2025 não comprova o regime posterior.

Incentivo

2021

Green Building Incentive Scheme — seção 2.4 da Green Building Policy

Prevê que o município poderá oferecer incentivos a projetos que, além dos padrões obrigatórios, atendam aos padrões promovidos pela política. As possibilidades incluem tramitação acelerada, direitos adicionais de área construída, altura e densidade, flexibilização de estacionamento, redução de contribuições urbanísticas, capacitação e acesso a condições negociadas para tecnologias e financiamento. Novas edificações e grandes reformas com meta de atingir net zero antes de 2030 podem ser consideradas para direitos adicionais de uso do solo, mediante justificativa e avaliação de mérito. Não são benefícios automáticos, e os trechos não comprovam sua oferta atual. A política prevê penalidades quando o desempenho associado ao incentivo não é alcançado.

Incentivo

2021

CoJ Development Contributions Policy — cláusula de circunstâncias excepcionais

Segundo a Green Building Policy, a cláusula de circunstâncias excepcionais pode ser aplicada ao cálculo das contribuições urbanísticas, a exclusivo critério municipal, quando o uso aprovado de infraestrutura verde garantir independência da rede ou das redes municipais pertinentes. Trata-se de possibilidade discricionária, não de isenção geral para retrofit. A fonte não informa percentuais, valores ou concessões efetivamente realizadas.