Roterdã

Fenix I e a paisagem de Katendrecht. Fotografia de agosto de 2020.

Foto: Joris · CC BY-SA 4.0 · Créditos no final do livro

Os armazéns de Katendrecht pertencem a uma história de trabalho portuário, destruição e reconstrução. Antes de se tornarem referências contemporâneas, Fenix I e Fenix II foram parte de uma infraestrutura que mudou ao longo do século XX. Sua transformação recente acrescenta outras camadas a esse percurso.

Fenix I combina a preservação do armazém com um volume residencial novo. Fenix II recebe um museu. Entre eles e ao redor, o bairro continua sendo produzido por moradia, circulação, investimento e memória. Ler apenas os edifícios deixaria de fora uma parte decisiva dessa mudança.

O caso ensina a distinguir aquilo que permanece, aquilo que se acrescenta e aquilo que muda de relação com a cidade. A legibilidade da matéria importa; a distribuição das possibilidades de ocupar o território também. O porto pode ganhar novas formas sem deixar de ser uma pergunta sobre pertencimento.

“ Como a memória do trabalho pode continuar presente

na Vida que chega ao antigo porto?

Síntese narrativa da pesquisa documental. Fontes e distinções de intervenção no estudo que se segue.

51.92° N / 4.48° L

LOCALIZAÇÃO APROXIMADA · NATURAL EARTH

Katendrecht, Fenix I e Fenix II

Entre armazém e bairro, reconhecer o que a transformação

recebe e devolve.

Katendrecht permite aproximar a memória portuária de novos usos residenciais, culturais e urbanos. Fenix I e Fenix II são manifestações importantes dentro de um processo territorial mais amplo. A leitura considera o que foi preservado, acrescentado e reorganizado na relação com a cidade.

Caso externo de estudo. Leitura documental orientada pela Linguagem Nidum; a autoria dos projetos e a origem das evidências permanecem identificadas nas fontes.

CAMPO / RELAÇÃO A INVESTIGAR

1

Pertencimento

A chegada de novos moradores e visitantes altera as condições de

reconhecimento do bairro. Quem consegue permanecer e participar dessa nova

configuração?

2

Lugar

Os armazéns tornam perceptível uma história portuária. Como a intervenção

relaciona essa matéria ao território e às memórias que ela carrega?

3

Relação

Habitação, cultura e espaços comuns produzem ritmos distintos. Onde esses

ritmos podem encontrar-se e onde precisam manter autonomia?

Leitura editorial Nidum a partir da documentação do caderno. Os Campos ajudam a formular relações e tensões; não classificam o projeto nem atribuem intenção institucional aos seus autores.

CAMPO / RELAÇÃO A INVESTIGAR

4

Porosidade

Passagens, praças e acessos fazem a mediação entre conjunto e cidade. Que

fronteiras se tornam habitáveis e em quais condições de uso?

5

Reciprocidade

A transformação recebe valor do patrimônio e da localização. Que

possibilidades urbanas, culturais e de permanência devolve ao entorno?

Tensão a manter viva

Reconhecer a força dos edifícios sem reduzir o bairro a seus ícones. A melhoria de um conjunto e a distribuição de seus benefícios são perguntas relacionadas, com escalas diferentes.

Gramática de leitura: N01, pp. 15-17 e 20-21. Evidências e referências específicas nas páginas seguintes.

Katendrecht permite observar reuso, adensamento e

mudança social no mesmo território.

Fenix I associa um armazém adaptado a um volume residencial novo. Fenix II abriga o museu Fenix, aberto em 2025. Ambos se inserem numa transformação territorial mais ampla, com novas construções e intervenções no espaço urbano. O retrofit é uma peça desse processo. [01-04, 07-08]

ESCALA / O QUE O ESTUDO ACOMPANHA

Edifício

Estrutura preservada, novos elementos, instalações e mudança de

função.

Rua e cais

Entradas, passagens, permanência e relação entre equipamentos e

comércio.

Bairro

Moradia, composição social, serviços cotidianos e relações entre

moradores.

Cidade

Política de desenvolvimento de Rotterdam-Zuid e investimentos em

Rijnhaven.

Leitura analítica: preservar um armazém pode conservar referências materiais e, simultaneamente, participar de uma mudança profunda dos seus usuários. É preciso avaliar essas duas dimensões separadamente.

Pesquisa documental. As páginas finais propõem verificações de campo; não apresentam medições próprias de impacto ou valorização.

MARCO / TRANSFORMAÇÃO DOCUMENTADA

1923

O armazém San Francisco integra a infraestrutura da Holland-America

Line. [01]

Pós-guerra

Danos e incêndio antecedem a reconstrução em dois edifícios, Fenix I e II.

[01] 2015 A prefeitura vende Fenix I à Heijmans; o anúncio distingue reforma e novas moradias. [03] 2019 Conclusão de Fenix I, com programa cultural e residencial. [02, 12] 2025 Entrega de Fenix II como museu; o Rijnhaven segue um processo próprio de desenvolvimento. [04, 07] A sucessão de funções importa: a área portuária não passou instantaneamente de infraestrutura a destino cultural. Decisões de propriedade, projetos, licenciamento e ocupação compuseram uma transformação de longo prazo. O que a cronologia impede Confundir a abertura do museu em 2025 com o início da valorização de Katendrecht. Estudos sobre a mudança social do bairro já analisavam anos anteriores à sua inauguração. [09-10]

Katendrecht, os empreendimentos Fenix e Rijnhaven não

são a mesma unidade.

RECORTE / FUNÇÃO NA ANÁLISE

Fenix I

Projeto misto: edifício histórico adaptado e habitação acrescentada.

Fenix II

Equipamento cultural instalado no antigo armazém.

Deliplein e ruas próximas

Interface com comércio, encontros, circulação e vizinhança.

Rijnhaven

Programa territorial adjacente, que inclui áreas verdes e novas

edificações.

A prefeitura descreve expansão habitacional em Katendrecht e um plano específico para Rijnhaven. As quantidades anunciadas são metas de desenvolvimento e têm perímetros próprios; não representam imóveis já entregues nem unidades de retrofit. [07-08] Proposta de método: criar três áreas de observação: o lote, um percurso de dez minutos a pé e o bairro administrativo. Registrar os mesmos indicadores em cada escala permite verificar se a vitalidade atravessa o limite do empreendimento.

Sem georreferenciamento cadastral neste caderno. A comparação territorial é conceitual e deve ser delimitada antes da coleta de dados.

O projeto conserva um suporte industrial e acrescenta uma

nova camada residencial.

Segundo a Mei, Fenix I foi concluído em novembro de 2019. O conjunto reúne cerca de 45 mil m² de programa misto e 212 apartamentos, implantados sobre o armazém por meio de uma nova estrutura de apoio. A ficha separa espaços culturais e culinários, estacionamento e habitação. [02]

O registro do prêmio de arquitetura de Roterdã descreve a reutilização dos dois pavimentos do armazém e a construção de uma estrutura de aço que atravessa a preexistência. Essa distinção é central: os apartamentos superiores são construção nova, enquanto a base recebe adaptação e restauração. [12]

O que observar no projeto

A análise deve separar o custo de conservar a estrutura histórica do custo de produzir a área adicional. Também deve verificar a compatibilidade entre circulação de moradores, acesso às atividades culturais, carga e descarga e horários de funcionamento.

Lição transferível

Estudar a capacidade de um imóvel receber programas complementares sem

transformar a preservação numa justificativa automática para qualquer adensamento. A viabilidade técnica e a contrapartida urbana precisam ser demonstradas.

A passagem de Fenix I liga Veerlaan ao cais. O projeto a descreve como uma rua interna aberta ao público durante o dia, de onde se pode observar parte das atividades da escola de circo. O conjunto cultural inclui Codarts, Conny Janssen Danst e Circus Rotjeknor. [02, 12] Elemento

Efeito possível

Verificação necessária

Travessia

Reduzir a separação entre rua e

água.

Horários, continuidade e facilidade

de orientação.

Atividade visível

Aproximar público e produção

cultural.

Uso cotidiano e relação com

escolas e vizinhos.

Usos distintos

Gerar presença em mais de um

horário.

Conflitos acústicos, logística e

regras de convivência.

Leitura analítica: uma passagem oferece mais valor urbano quando resolve um percurso real. Seu desempenho não depende apenas da aparência: portas fechadas, horários curtos e controles pouco claros podem reduzir a utilidade pública.

O estudo de campo deve registrar também quem utiliza a conexão sem consumir. Esse grupo ajuda a distinguir uma facilidade oferecida ao bairro de um espaço acessível principalmente aos clientes do empreendimento.

A história das migrações oferece uma relação direta entre

conteúdo cultural e lugar.

O edifício que abriga o Fenix pertence ao antigo complexo portuário de 1923. Sua restauração recuperou elementos do armazém, enquanto a intervenção de Ma Yansong, do MAD, acrescentou o Tornado: circulação escultórica que alcança um mirante. [01] A construtora Dura Vermeer anunciou a entrega em 16 de maio de 2025, em trabalho realizado para a fundação Droom & Daad. O comunicado permite distinguir a conclusão efetiva da previsão de abertura divulgada anteriormente. [04, 06]

Interpretação urbana

Um museu pode ampliar a visibilidade do bairro e criar novas rotinas de visita. O vínculo com a história portuária também permite que o patrimônio seja interpretado, em vez de funcionar apenas como cenário. Nenhum desses mecanismos demonstra, sozinho, melhoria da renda dos moradores.

Pergunta decisiva

As comunidades cuja memória fundamenta a exposição participam da programação, do trabalho e das decisões? A representação cultural e a participação material devem ser avaliadas em conjunto.

Plein, no Fenix, é apresentado como uma praça coberta com banheiros, conexão à internet e tomadas. O operador permite trazer comida e descreve atividades de encontro e aprendizagem do idioma. A programação e os horários são próprios desse espaço. [05] DIMENSÃO DE ACESSO / POR QUE IMPORTA

Financeira

Poder permanecer sem comprar reduz uma barreira cotidiana.

Temporal

Um espaço útil ao bairro precisa funcionar nos horários em que seus

públicos podem utilizá-lo.

Cultural

Programas concebidos com diferentes comunidades podem ampliar

identificação e confiança.

Física

Acesso, orientação, assentos e sanitários devem atender diferentes

necessidades.

Leitura analítica: esse componente é relevante porque transforma a chegada ao museu em uma oportunidade de uso cotidiano. Para verificar o alcance, seria necessário entrevistar frequentadores e pessoas que não entram, incluindo moradores antigos.

A descrição institucional confirma a oferta do espaço. Não constitui uma pesquisa de participação ou uma garantia de que todos os grupos se sintam acolhidos.

Foto: Joris · CC BY-SA 4.0 · Créditos no final do livro

A Nidum pode levar deste caso a atenção à legibilidade das camadas. A matéria que permanece e a Forma acrescentada devem ser compreendidas por aquilo que tornam possível, com suas autorias, tempos e consequências.

A imagem não responde sozinha

Reconhecer a força dos edifícios sem reduzir o bairro a seus ícones. A melhoria de um conjunto e a distribuição de seus benefícios são perguntas relacionadas, com escalas diferentes.

Ator ou instrumento

Papel documentado

Questão para análise

Prefeitura e Fenix I

Venda do armazém e processo de

autorização do projeto. [03]

Quais obrigações públicas

acompanharam a operação?

Empreendedor e

equipe técnica

Reabilitação da base e construção

residencial. [02]

Como se distribuem custo, risco e

manutenção?

Fundação e museu

Fenix

Transformação cultural de Fenix II.

[04] Como se financiam operação e acesso no longo prazo? Planejamento territorial Novas intervenções em Katendrecht e Rijnhaven. [07-08] Como os benefícios chegam aos moradores existentes? Não há um único gestor de toda a experiência do bairro. A coordenação entre imóveis, equipamentos e rua exige compromissos que sobrevivam a trocas de operadores e a ciclos de mercado. Recomendação: elaborar uma matriz pública de responsabilidades para limpeza, horários de passagem, programação, manutenção de fachada e atendimento a reclamações. A clareza sobre essas tarefas ajuda a avaliar a qualidade do arranjo.

Relatos de maior movimento são um começo de

investigação, não uma medida completa de impacto.

Reportagem da OPEN Rotterdam, publicada em junho de 2025, ouviu comerciantes que relataram aumento de movimento após a abertura do museu. Também registrou

preocupações de moradores com a circulação e a intensidade de uso. Trata-se de observação jornalística de curto prazo. [11]

JÁ DOCUMENTADO / AINDA NÃO DEMONSTRADO NESTE ESTUDO

Quanto da renda adicional fica no bairro.

Novos programas culturais e

residenciais.

Efeito médio sobre todos os estabelecimentos.

Relatos de maior demanda

em negócios próximos.

Benefício líquido para famílias que já viviam na região.

Maior projeção pública dos

antigos armazéns.

Para estimar resultados econômicos, acompanhar vendas e emprego antes e depois, separar sazonalidade e comparar ruas com diferentes graus de exposição aos equipamentos. O comércio que fechou precisa integrar a amostra.

Não foram usados relatos individuais para calcular valorização imobiliária ou retorno financeiro do retrofit.

Em entrevista divulgada pela Erasmus University, o pesquisador Gijs Custers situa Katendrecht como exemplo marcante de mudança socioeconômica em Rotterdam-Zuid. A leitura enfatiza que melhorias em médias territoriais podem coexistir com dificuldades de permanência para moradores de menor renda. [09]

Uma dissertação de 2022 investigou políticas de reurbanização, transformações entre 2008 e 2022 e percepções de moradores antigos e novos sobre coesão social. É uma contribuição qualitativa anterior à abertura do Fenix II. [10]

Como evitar uma conclusão errada

Se a renda média de um bairro cresce porque entram famílias mais ricas, isso não prova que os antigos moradores melhoraram de renda. Se a participação de um grupo diminui, também não basta para calcular quantas pessoas foram removidas: crescimento populacional e mudanças de composição precisam ser considerados.

Critério de avaliação

Acompanhar pessoas e estabelecimentos ao longo do tempo, incluindo os que saíram. Medir apenas quem permanece no território pode apagar parte do custo social da transformação.

O plano municipal de Rijnhaven prevê novas moradias, parques e conexões ao redor da água. A página de Katendrecht também descreve projetos futuros e o crescimento da região. Essas intervenções alteram a base de comparação dos armazéns. [07-08]

MUDANÇA EXTERNA / POR QUE AFETA A INTERPRETAÇÃO

Novos moradores

Ampliam demanda por comércio independentemente de visitas ao

museu.

Espaço público

Pode melhorar o percurso e estimular permanência entre os

destinos.

Obras prolongadas

Podem afetar acessibilidade, ruído e faturamento no curto prazo.

Imagem territorial

Vários projetos podem produzir atenção simultaneamente.

Leitura analítica: atribuir toda a mudança ao retrofit seria confundir o edifício com o conjunto de políticas e investimentos. O estudo deve construir uma linha do tempo conjunta, com os marcos de cada intervenção.

Programas anunciados para Rijnhaven são tratados como contexto e planejamento; este caderno não os apresenta como obras integralmente concluídas.

dessa transformação além de uma

nova imagem de sua borda

portuária?

A imagem abre uma pergunta. O estudo ajuda a reconhecer as relações que ela não mostra.

Foto: Joris · CC BY-SA 4.0 · Créditos no final do livro

A continuidade depende de decisões menos visíveis do que

o novo ícone arquitetônico.

Os dois Fenix mostram formas diferentes de combinar estruturas existentes e novos elementos. A documentação de projeto descreve essas intervenções, mas não oferece, por si só, uma comparação completa de emissões ou de custo ao longo da vida útil. [01-02, 12] FRENTE DE TRABALHO PROPOSTA / DOCUMENTO A SOLICITAR

Conservação

Inventário de elementos preservados e plano de manutenção.

Desempenho

Consumo medido por uso, área e período de ocupação.

Compatibilidade

Regras de ruído, logística e separação de fluxos.

Responsabilidade

Contratos que atribuam manutenção das passagens e áreas

comuns.

Uma avaliação ambiental consistente deve comparar cenários equivalentes, incluindo as estruturas adicionadas e a intensidade de uso. Não se deve presumir economia de carbono apenas porque a fachada antiga permaneceu.

Agenda de diligência proposta. Não equivale a laudo técnico dos imóveis visitados documentalmente.

MECANISMO / CONDIÇÃO PARA ADAPTAÇÃO

Programa cultural ligado ao

lugar

Pesquisa histórica e participação das comunidades relacionadas à

memória.

Mistura de usos

Compatibilidade operacional e demanda cotidiana identificada.

Passagem pública

Compromissos claros sobre acesso, horários e conservação.

Espaço de permanência

Orçamento de operação que permita uso sem consumo obrigatório.

Proteção da vizinhança

Acompanhamento de aluguel, moradia e negócios antes da

valorização.

Para um bairro brasileiro, a primeira decisão seria escolher o que precisa permanecer: oficinas, moradia, comércio cotidiano ou práticas culturais. Depois, testar que ocupação nova ajuda a sustentar essas funções.

Recomendação: começar por um conjunto manejável de imóveis e uma conexão urbana concreta. A escala monumental de Fenix é menos transferível que a combinação de ocupação duradoura, acesso e gestão.

ETAPA / REGISTRO A PRODUZIR

Fenix I / rua e cais

Comparar entradas, travessia e uso do térreo em dois horários.

Fenix II / Plein

Observar usos sem compra, permanência e interação com a

programação.

Deliplein

Entrevistar comerciantes antigos e recentes sobre demanda e

custos.

Ruas residenciais

Ouvir moradores sobre serviços, ruído, pertencimento e

permanência.

Interface com Rijnhaven

Distinguir espaços entregues, canteiros e intervenções anunciadas.

O roteiro é uma proposta de investigação, não um passeio com funcionamento garantido. Horários e regras de acesso devem ser confirmados com os operadores antes da visita. A coleta deve incluir um dia útil e um fim de semana. Fotografias de fachadas precisam ser acompanhadas de observações sobre usuários, horários e obstáculos, com respeito à privacidade das pessoas.

A principal referência de Katendrecht é a capacidade de

reorganizar usos; sua principal tensão é distribuir os

ganhos.

Os armazéns evidenciam a força do patrimônio como suporte para programas distintos. O resultado deve ser avaliado pela combinação entre vida cotidiana, conservação e acesso, e não apenas pela notoriedade dos projetos.

INDICADOR PROPOSTO / PERGUNTA QUE RESPONDE

Permanência residencial

As famílias anteriores conseguem continuar no bairro?

Diversidade comercial

Serviços cotidianos coexistem com atividades de destino?

Uso das passagens e praças

Há apropriação por pessoas que não são clientes ou moradores dos

empreendimentos?

Trabalho e programação

Quem produz, quem trabalha e quem participa das decisões?

Síntese para a série

Roterdã ensina a integrar edifício, programa e território. Também mostra por que valorização patrimonial, valorização imobiliária e inclusão social precisam de evidências próprias.

As referências seguintes sustentam os fatos do caderno. As hipóteses, recomendações e indicadores foram formulados para orientar uma próxima etapa de pesquisa.

A Nidum pode levar deste caso a atenção à legibilidade das camadas. A matéria que permanece e a Forma acrescentada devem ser compreendidas por aquilo que tornam possível, com suas autorias, tempos e consequências.

Relação que permite investigar

Campos em leitura

Manifestação

documentada

Lugar / Pertencimento

Ler continuidade material e adição

como decisões diferentes.

Armazém

preservado e

volume residencial

novo em Fenix I

Porosidade / Relação

Investigar a travessia como relação

entre edifício e bairro.

Passagem e

espaços de uso

coletivo

Lugar / Reciprocidade

Museu em Fenix II

Tornar a memória parte de uma

experiência cultural contemporânea.

Perguntas para uma investigação de retorno

Aprofundar acesso, uso cotidiano dos espaços, condições residenciais e relatos de moradores antigos e recentes. Os planos para Rijnhaven devem continuar separados das entregas já documentadas em Katendrecht.

“ O que a cidade consegue receber dessa transformação

além de uma nova imagem de sua borda portuária?

Interpretação desta edição. Não foi realizado Reencontro com este caso externo. As perguntas orientam possível aprofundamento, preservando as lacunas da pesquisa.

faz perceber?

01

Uma relação que merece continuar

A Nidum pode levar deste caso a atenção à legibilidade das camadas. A matéria que permanece e a Forma acrescentada devem ser compreendidas por aquilo que

tornam possível, com suas autorias, tempos e consequências.

02

Uma tensão que merece permanecer visível

Reconhecer a força dos edifícios sem reduzir o bairro a seus ícones. A melhoria de um conjunto e a distribuição de seus benefícios são perguntas relacionadas, com escalas diferentes.

03

Uma pergunta para o próximo Lugar

O que a cidade consegue receber dessa transformação além de uma nova imagem de sua borda portuária?

Espaço de reflexão. As relações podem viajar; a Forma precisa nascer de outra escuta.

[01]Fenix - The building Fonte do museu. História do armazém, restauração e intervenção contemporânea.Abrir fonte ↗

[02]Mei architects and planners - Fenix I Ficha da equipe de projeto. Programa, apartamentos, passagem e conclusão em 2019; conteúdo indexado consultado.Abrir fonte ↗

[03]Gemeente Rotterdam - Bouw Fenixlofts kan starten Comunicado municipal de 2/12/2015. Venda do armazém e distinção entre reforma e construção nova.Abrir fonte ↗

[04]Dura Vermeer - Oplevering Fenix Construtora, 16/05/2025. Entrega de Fenix II; fonte de um participante da obra.Abrir fonte ↗

Origem da evidência

Os números entre colchetes remetem às fontes deste caderno. A leitura editorial distingue fatos, interpretações e propostas; dados de operadores não equivalem a avaliação independente de impacto.

[05]Fenix - Plein Descrição do espaço de encontro, facilidades e programação. Regras sujeitas a atualização.Abrir fonte ↗

[06]Fenix - Opening announcement Anúncio de novembro de 2024; previsão de abertura confrontada com a entrega de 2025.Abrir fonte ↗

[07]Gemeente Rotterdam - Rijnhaven Plano territorial. Distinguir propostas e metas de intervenções concluídas.Abrir fonte ↗

[08]Gemeente Rotterdam - Nieuwbouw op Katendrecht Contexto de desenvolvimento habitacional e projetos adjacentes.Abrir fonte ↗

Origem da evidência

Os números entre colchetes remetem às fontes deste caderno. A leitura editorial distingue fatos, interpretações e propostas; dados de operadores não equivalem a avaliação independente de impacto.

[09]Erasmus University - Rotterdam-Zuid is improving, but not for all residents Entrevista com pesquisador, 2025. Mudança social, habitação e desigualdades territoriais.Abrir fonte ↗

[10]Erasmus University - Kun jij de Kaap Aan? Dissertação de 2022 sobre gentrificação e coesão social; métodos qualitativos e análise de políticas.Abrir fonte ↗

[11]OPEN Rotterdam - Katendrecht merkt effecten komst Fenixmuseum al Reportagem de 18/06/2025. Relatos locais de comércio e vizinhança, sem inferência causal.Abrir fonte ↗

[12]Rotterdam Architectuurprijs - Fenix I Registro do projeto de 2019. Reuso da base industrial e nova estrutura residencial.Abrir fonte ↗

Origem da evidência

Os números entre colchetes remetem às fontes deste caderno. A leitura editorial distingue fatos, interpretações e propostas; dados de operadores não equivalem a avaliação independente de impacto.