Seul

Fachada comercial em Seongsu-dong. Fotografia documental do bairro; não representa especificamente o Daelim Changgo.

Foto: CartoonChess · CC BY-SA 4.0 · Créditos no final do livro

Em Seongsu, a transformação se distribui por ruas, oficinas, galpões e pequenos imóveis. A memória industrial não está apenas nos materiais aparentes: está no trabalho, nas relações de produção e nos saberes que fizeram do bairro um lugar de manufatura.

Novos usos culturais e comerciais passam a reconhecer qualidades nesses espaços. Estruturas antes ligadas à produção recebem eventos, cafés e marcas. A mudança altera a forma de entrar, permanecer e consumir, enquanto propriedade e custo de ocupação participam da seleção de quem consegue continuar.

A história de Seul pede que a imagem seja lida junto à atividade. Preservar uma aparência industrial não demonstra, por si, continuidade produtiva. O aprendizado está em escutar o que ainda se faz no território e quais condições permitem que essa capacidade permaneça viva.

“ O que precisa permanecer para que a memória

industrial continue sendo uma prática viva?

Síntese narrativa da pesquisa documental. Fontes e distinções de intervenção no estudo que se segue.

37.57° N / 126.98° L

LOCALIZAÇÃO APROXIMADA · NATURAL EARTH

Seongsu e a permanência da produção

Escutar a produção que permanece sob a nova aparência do

bairro.

Seongsu mostra uma transformação distribuída por fábricas, oficinas e pequenos imóveis. Cafés, marcas e espaços culturais se aproximam de uma história produtiva que continua relevante. A leitura precisa atravessar a estética industrial e alcançar contratos, trabalho e condições de continuidade.

Caso externo de estudo. Leitura documental orientada pela Linguagem Nidum; a autoria dos projetos e a origem das evidências permanecem identificadas nas fontes.

CAMPO / RELAÇÃO A INVESTIGAR

1

Pertencimento

Produtores, comerciantes e novos ocupantes encontram custos e prazos

diferentes. Que condições permitem permanecer sem reduzir-se a uma imagem

do bairro?

2

Lugar

Oficinas, fábricas e a cadeia do calçado fazem parte do território. Como

matéria e saber produtivo entram na transformação?

3

Relação

Novos usos podem aproximar públicos e alterar redes de trabalho. Que

interdependências são preservadas ou interrompidas?

Leitura editorial Nidum a partir da documentação do caderno. Os Campos ajudam a formular relações e tensões; não classificam o projeto nem atribuem intenção institucional aos seus autores.

CAMPO / RELAÇÃO A INVESTIGAR

4

Porosidade

Limites entre oficina, café, rua e visitação mudam. Como permitir contato sem expor ou inviabilizar o trabalho?

5

Reciprocidade

A nova atratividade recebe valor da história produtiva. O que devolve em

espaço, renda, capacidade e futuro para quem produz?

Tensão a manter viva

Conservar sinais da indústria pode coexistir com a saída das atividades industriais. A leitura de Integridade aproxima a memória visível da continuidade de saberes, vínculos e possibilidades de trabalho.

Gramática de leitura: N01, pp. 15-17 e 20-21. Evidências e referências específicas nas páginas seguintes.

Seongsu mostra o efeito acumulado de muitas mudanças de

uso em um tecido industrial existente.

O Daelim Changgo, antigo moinho de arroz convertido em café e galeria, funciona como caso principal. A transformação do bairro, porém, inclui uma rede de edifícios e atividades, com diferentes proprietários e formas de ocupação. [01-02, 08-09]

CAMADA / QUESTÃO CENTRAL

Edifício

O que foi reaproveitado e o que foi atualizado para o novo uso?

Rua

Como entradas, pátios e vitrines alteram os percursos?

Produção

Quais oficinas e fornecedores continuam operando?

Mercado imobiliário

Quem controla os imóveis e quem suporta a elevação dos custos?

Leitura analítica: a imagem industrial pode permanecer mesmo quando a produção desaparece. O estudo acompanha a diferença entre conservar materiais, conservar ofícios e conservar condições de ocupação.

Nas fontes turísticas, a conversão de uso é bem documentada. O escopo completo de retrofit técnico de cada café não está disponível; não se presume modernização integral.

PERÍODO / MUDANÇA DOCUMENTADA

Década de 1970

Consolidação da fabricação de calçados e uso de Daelim como moinho de

arroz. [01, 03-04]

Daelim passa por uso como estúdio, segundo a reportagem da Koreana.

[02] Fim dos anos 2000 A partir de 2011 O edifício recebe eventos de moda, música e exposições. [02] 2015-2016 A cidade anuncia medidas contra gentrificação; Seongdong delimita área de desenvolvimento sustentável. [06-07] 2023 O distrito amplia a área de política territorial em Seongsu, com exclusões específicas. [06] 2025-2026 Pesquisas analisam mudança de uso, propriedade e recomposição industrial. [08-11] A cronologia não descreve um projeto único de regeneração. Ela reúne iniciativas empresariais, ocupações culturais, políticas públicas e respostas à valorização. Os marcos de políticas indicam adoção ou ampliação dos instrumentos, não comprovação de que a gentrificação tenha sido interrompida.

Pesquisa publicada em 2025 examinou 50 edifícios fabris adaptados entre 2010 e abril de 2024. Identificou distribuição ao longo de Yeonmujang-gil e diferenças entre imóveis que mantêm produção e imóveis totalmente convertidos para comércio. [08]

RECORTE DE OBSERVAÇÃO / O QUE REGISTRAR

Eixo comercial

Rotatividade, marcas, eventos temporários e ocupação dos térreos.

Ruas de oficinas

Produção ativa, entregas, fornecedores e sucessão dos negócios.

Pátios e recuos

Permanência, filas, acesso e conflito com logística.

Área de política pública

Quais imóveis e atividades estão efetivamente abrangidos.

Leitura analítica: uma rua movimentada pode esconder perda de diversidade produtiva nas quadras próximas. Por isso, o percurso deve atravessar tanto os eixos conhecidos quanto ruas secundárias.

O perímetro de Seongsu usado em pesquisas, publicidade e programas públicos pode variar. Indicadores de aluguel ou população só são comparáveis quando o recorte espacial é explicitado.

O novo uso explora características reconhecíveis da

construção existente.

A Korea Tourism Organization descreve Daelim Changgo como uma edificação de tijolos vermelhos que foi moinho de arroz na década de 1970 e hoje funciona como café e galeria. O endereço é Seongsui-ro, em Seongdong-gu. [01]

A reportagem da Koreana reconstitui uma sequência de moinho, armazém, estúdio e eventos. Esse percurso ajuda a compreender como usos intermediários tornaram o imóvel conhecido antes da consolidação do seu papel comercial. [02]

O que este caso permite estudar

A compatibilidade entre volume existente e novo programa; a relação entre consumo e exposição; o papel dos eventos na formação de público; e a maneira como o edifício participa de um percurso mais amplo pelo bairro.

Limite da evidência

As fontes consultadas não oferecem orçamento completo, inventário estrutural ou desempenho energético medido. O reuso é confirmado; a intensidade de modernização técnica precisa de documentação adicional.

O estudo sobre térreos identifica entradas separadas nos edifícios em que produção e comércio coexistem. Nas conversões integralmente comerciais, as conexões com espaços externos passam a favorecer o fluxo de visitantes e o uso comercial dos pátios. [08] SITUAÇÃO / QUESTÃO DE PROJETO

Como evitar conflito entre entregas, trabalho e visitação?

Produção e público no

mesmo imóvel

Quem pode permanecer e em quais condições?

Pátio convertido em área

comercial

Múltiplos acessos

Qual percurso se torna mais legível e inclusivo?

Atividade temporária

Que estruturas são removíveis e quais alterações permanecem?

Leitura analítica: pequenas intervenções em portas e áreas abertas podem produzir efeitos urbanos maiores do que uma reforma interna. O benefício depende de manter continuidade, conforto e compatibilidade com usos vizinhos.

A pesquisa citada não constitui avaliação técnica de todos os imóveis do bairro nem demonstra efeitos equivalentes em cada conversão.

Conservar o saber fazer exige espaço, fornecedores e

possibilidade de formar novos profissionais.

A documentação turística registra a concentração de fabricantes de calçados em Seongsu desde os anos 1970. O inventário de patrimônio futuro de Seul reconhece o valor da rede de produção e abastecimento associada ao setor. [04-05]

Reportagem da Koreana descreve iniciativas públicas de promoção, pontos coletivos de venda e novas gerações de empreendedores. Também relata pressão de custos e deslocamento de fornecedores para espaços menos valorizados. [03]

O QUE PRESERVAR / O QUE A FACHADA NÃO REVELA

Ofícios

Transmissão de conhecimento e remuneração dos artesãos.

Rede de fornecedores

Proximidade de materiais e etapas complementares.

Local de trabalho

Área, ventilação, logística e estabilidade de contrato.

Mercado

Canais de venda e capacidade de inovar.

Não foram reproduzidas participações percentuais do setor divulgadas em guias antigos como se fossem dados atuais.

A Koreana registra a presença de marcas e lojas temporárias na paisagem recente de Seongsu. Um trabalho disponibilizado no SSRN em 2025 examina fases de gentrificação comercial, incluindo a chegada de cafés, restaurantes e boutiques. [02, 10] Leitura analítica

Eventos e ocupações temporárias podem ativar imóveis e testar demanda. Também podem elevar a expectativa de renda do proprietário e reduzir a disponibilidade para usos que precisam de contratos duradouros. São possibilidades a verificar, não efeitos calculados neste caderno.

BENEFÍCIO POSSÍVEL / RISCO A ACOMPANHAR

Teste de novo programa

Rotatividade que impede relações estáveis com a vizinhança.

Maior visibilidade

Dependência de ciclos de moda e publicidade.

Receita para o imóvel

Substituição de atividades menos rentáveis, mas úteis ao bairro.

Fluxo de visitantes

Filas, ruído e sobrecarga em ruas de trabalho.

O texto do SSRN é tratado como trabalho em circulação, sem presumir revisão por pares ou usar suas conclusões como consenso científico.

Foto: CartoonChess · CC BY-SA 4.0 · Créditos no final do livro

Seongsu convida a escutar o que não aparece na imagem do retrofit: conhecimento, fornecimento, manutenção, renda e relações de trabalho. A preservação pode começar pelo reconhecimento dessas dependências.

A imagem não responde sozinha

Conservar sinais da indústria pode coexistir com a saída das atividades industriais. A leitura de Integridade aproxima a memória visível da continuidade de saberes, vínculos e possibilidades de trabalho.

Artigo de 2025 no Journal of Korea Planning Association analisa propriedade, uso do solo e licenças em Seongsu. Identifica diferenças entre intervenções de empresas, pessoas físicas e coproprietários, associando as primeiras a empreendimentos de maior escala. [09] INFORMAÇÃO NECESSÁRIA / UTILIDADE PARA O ESTUDO

Entender capacidade de investimento e horizonte de valorização.

Proprietário e mudanças de

controle

Tipo e duração de contrato

Avaliar previsibilidade para o ocupante.

Permissões e obras

Distinguir adaptação incremental de substituição do edifício.

Destino após a intervenção

Identificar se a função produtiva permaneceu.

Leitura analítica: a mesma aparência de tijolos pode corresponder a arranjos econômicos muito diferentes. A análise da transformação precisa acompanhar o imóvel como ativo e como lugar de trabalho.

Aplicação

Incluir a estrutura de propriedade no diagnóstico inicial. Sem ela, uma estratégia cultural pode depender de ocupações que desaparecem na primeira renegociação.

Seongdong informa que sua área de desenvolvimento sustentável foi criada em 2016 e ampliada em agosto de 2023. O instrumento incentiva acordos voluntários entre proprietários, locatários e distrito. Algumas restrições comerciais e incentivos urbanísticos se aplicam a áreas e situações específicas. [06]

Em 2015, o governo metropolitano já anunciava medidas contra gentrificação, incluindo cooperação entre proprietários, ocupantes e poder público. O anúncio representa uma orientação de política; não é uma avaliação posterior de efetividade. [07]

INSTRUMENTO / PERGUNTA PARA AVALIAR

Acordo voluntário

Quem adere, quem fica fora e quanto tempo dura?

Incentivo condicionado

Que benefício público é exigido e como é verificado?

Restrição localizada

Qual problema resolve e que deslocamentos produz?

Cooperação territorial

Quem representa os ocupantes com menos poder de negociação?

Descrição documental dos instrumentos. Não se trata de orientação jurídica nem de afirmação de controle universal dos aluguéis em Seongsu.

sua classificação?

Artigo de 2026 na revista Land investiga Seongsu com dados de estabelecimentos e emprego de 2015 a 2024 e de aprovações de uso de 2016 a 2025. Seu enquadramento destaca que uma designação industrial pode permanecer enquanto a composição efetiva da produção se altera. [11]

Como usar essa contribuição

O valor metodológico é olhar além da categoria urbanística. É preciso saber quais atividades funcionam, quantas pessoas empregam e de quais instalações dependem. Este caderno utiliza o resumo indexado do artigo e não reproduz coeficientes ou resultados detalhados não verificados.

INDICADOR APARENTE / INDICADOR COMPLEMENTAR

Área efetivamente utilizada para fabricação.

Área classificada como

industrial

Número de empresas

Atividade, porte e empregos por empresa.

Edifícios preservados

Continuidade de oficinas e fornecedores.

Novas atividades criativas

Origem dos trabalhadores e condições de contratação.

Uma mudança de composição pode reunir ganhos e perdas. O diagnóstico deve explicitar quais atividades se pretende apoiar.

O problema não é apenas quanto o bairro ficou conhecido,

mas quem pode continuar nele.

As pesquisas sobre propriedade e gentrificação comercial oferecem evidências de transformação desigual. Seus métodos e recortes diferem; não permitem converter a história de Seongsu em um único percentual de deslocamento. [09-10]

GRUPO / PERGUNTA PROPOSTA

Fabricantes e fornecedores

Conseguem manter área adequada e proximidade da cadeia

produtiva?

Pequenos comerciantes

A renda cresce na mesma proporção que aluguel e encargos?

Moradores

Mudam os serviços cotidianos, o ruído e as condições de

permanência?

Novos trabalhadores

Quais oportunidades são estáveis e quais dependem de eventos?

Entrevistas precisam incluir quem saiu. A avaliação apenas dos negócios sobreviventes tende a superestimar os benefícios e esconder a perda de redes de apoio.

Critério de sucesso

Presença de visitantes deve ser acompanhada de continuidade produtiva, diversidade comercial e capacidade de permanência residencial.

retirar do Lugar as capacidades que

lhe deram sentido?

A imagem abre uma pergunta. O estudo ajuda a reconhecer as relações que ela não mostra.

Foto: CartoonChess · CC BY-SA 4.0 · Créditos no final do livro

A conversão para café, galeria ou loja cria exigências próprias. O caráter industrial do imóvel não demonstra atendimento a acessibilidade, segurança, conforto ou desempenho energético. Essas condições requerem documentação e inspeção específicas.

TEMA A VERIFICAR / RELAÇÃO COM A OCUPAÇÃO

Instalações e ventilação

Compatibilidade com cozinha, oficina e quantidade de usuários.

Acústica e horários

Convivência entre eventos, trabalho e moradia.

Acessibilidade

Entradas, sanitários e circulação interna utilizáveis.

Estrutura e cargas

Adequação das alterações e equipamentos inseridos.

Reversibilidade

Possibilidade de receber futuros programas sem perdas

desnecessárias.

Recomendação: registrar separadamente elementos históricos, sistemas atualizados e partes novas. A fotografia do acabamento não substitui o diagnóstico do imóvel. Lista de diligência proposta; não representa constatação de defeitos ou certificação dos estabelecimentos citados.

MECANISMO OBSERVADO / ADAPTAÇÃO RECOMENDADA

Reuso distribuído

Mapear vários imóveis e sua relação com as ruas.

Ocupações intermediárias

Testar programas com prazo e condições de continuidade definidos.

Identidade produtiva

Apoiar ofícios, fornecedores e formação, além da comunicação do

lugar.

Acordos territoriais

Criar compromissos verificáveis e representação dos ocupantes.

Acompanhar compras, contratos e mudanças de uso.

Monitoramento da

propriedade

O caso é especialmente útil onde galpões menores coexistem com moradia e comércio. A estratégia pode conectar proprietários sem depender de um único grande empreendimento. Sequência sugerida

Diagnóstico dos ocupantes, seleção de imóveis, teste de uso, acordo de permanência e adaptação física. Antecipar as condições de ocupação reduz o risco de a ativação cultural tornar inviável quem a iniciou.

ETAPA / O QUE COMPARAR

Daelim Changgo

Memória do edifício, programa atual e relação com a rua.

Yeonmujang-gil

Térreos comerciais, filas, pátios e atividades temporárias.

Ruas de calçados

Oficinas, fornecimento, venda e transmissão do ofício.

Imóveis de usos mistos

Entradas e logística da produção em relação ao público.

Gestão distrital

Cobertura dos instrumentos e evidências de permanência.

Escolher dias úteis e fim de semana. Registrar atividade produtiva durante seu horário normal, em vez de avaliar o bairro apenas nos momentos de maior consumo.

Entrevistar um proprietário, um ocupante antigo, um novo negócio e alguém que deixou o território. A divergência entre essas perspectivas é parte do resultado, não um problema a eliminar.

A ficha turística municipal ajuda a localizar Daelim, mas horários e acesso precisam ser confirmados na ocasião. [12]

Seongsu é referência de reuso incremental e de seus

conflitos imobiliários.

O potencial está na capacidade de mobilizar construções existentes e produzir novos percursos. O limite aparece quando a imagem do trabalho industrial sobrevive enquanto seus agentes perdem espaço.

RESULTADO DESEJADO / COMO RECONHECER

Patrimônio ativo

Edifícios utilizados e elementos relevantes conservados.

Produção presente

Oficinas e fornecedores com condições de funcionamento.

Diversidade de ocupação

Usos que atendem também à vida cotidiana.

Permanência negociada

Acordos, contratos e indicadores acompanhados ao longo do tempo.

Síntese para a série

O ensinamento de Seul é incorporar a permanência dos ocupantes à própria estratégia de retrofit. A atratividade do bairro deve ser tratada como uma condição a gerir, junto com o espaço e seus custos.

Fatos e referências têm recortes distintos. As recomendações deste caderno são hipóteses de aplicação, não garantias de resultado.

Seongsu convida a escutar o que não aparece na imagem do retrofit: conhecimento, fornecimento, manutenção, renda e relações de trabalho. A preservação pode começar pelo reconhecimento dessas dependências.

Relação que permite investigar

Campos em leitura

Manifestação

documentada

Lugar / Relação

Ler como a matéria existente

participa de uma nova experiência.

Antiga construção

industrial ocupada

por café e galeria

Relação / Pertencimento

Rede de pequenas

oficinas

Reconhecer o território como

interdependência produtiva.

Reciprocidade / Pertencimento

Acordos e medidas

de permanência

Investigar como decisões

institucionais interferem na duração

dos usos.

Perguntas para uma investigação de retorno

Aprofundar trajetórias dos produtores, condições contratuais e mudanças de uso. A existência de acordos voluntários não deve ser apresentada como proteção universal contra aumento de aluguéis.

“ Como transformar um espaço sem retirar do Lugar as

capacidades que lhe deram sentido?

Interpretação desta edição. Não foi realizado Reencontro com este caso externo. As perguntas orientam possível aprofundamento, preservando as lacunas da pesquisa.

faz perceber?

01

Uma relação que merece continuar

Seongsu convida a escutar o que não aparece na imagem do retrofit: conhecimento, fornecimento, manutenção, renda e relações de trabalho. A preservação pode

começar pelo reconhecimento dessas dependências.

02

Uma tensão que merece permanecer visível

Conservar sinais da indústria pode coexistir com a saída das atividades industriais. A leitura de Integridade aproxima a memória visível da continuidade de saberes, vínculos e possibilidades de trabalho.

03

Uma pergunta para o próximo Lugar

Como transformar um espaço sem retirar do Lugar as capacidades que lhe deram sentido?

Espaço de reflexão. As relações podem viajar; a Forma precisa nascer de outra escuta.

[01]Korea Tourism Organization - Daelim Changgo Gallery Fonte oficial de turismo. Uso anterior como moinho e atual café-galeria.Abrir fonte ↗

[02]Koreana / Korea Foundation - Red Bricks Link Past and Present Reportagem cultural de 2024. Trajetória de Daelim e transformações da paisagem.Abrir fonte ↗

[03]Koreana / Korea Foundation - Craft Shoe Center Reboots 2024. Artesãos, cadeia do calçado, iniciativas públicas e pressões de custo.Abrir fonte ↗

[04]Korea Tourism Organization - Handmade Shoes Street História e localização da concentração de fabricantes.Abrir fonte ↗

Origem da evidência

Os números entre colchetes remetem às fontes deste caderno. A leitura editorial distingue fatos, interpretações e propostas; dados de operadores não equivalem a avaliação independente de impacto.

[05]Seoul Future Heritage - Fabricação de calçados em Seongsu Inventário municipal de patrimônio. Valor da rede de trabalho e fornecedores; texto em coreano.Abrir fonte ↗

[06]Seongdong-gu - Gentrificação e área sustentável Página distrital: delimitação de 2016, expansão de 2023 e instrumentos. Texto indexado em coreano.Abrir fonte ↗

[07]Seoul Metropolitan Government - Measures to Cope with Gentrification Anúncio histórico de política metropolitana, 2015; não avaliação de resultados.Abrir fonte ↗

[08]Architectural Institute of Korea - Lower-floor Characteristics and Use Changes Artigo de 2025, DOI 10.5659/JAIK.2025.41.3.61. Resumo de pesquisa sobre 50 imóveis adaptados.Abrir fonte ↗

Origem da evidência

Os números entre colchetes remetem às fontes deste caderno. A leitura editorial distingue fatos, interpretações e propostas; dados de operadores não equivalem a avaliação independente de impacto.

[09]Choi, Lee e Lee - Property Ownership and Urban Transformation Journal of Korea Planning Association, 2025. Propriedade, usos e permissões urbanísticas.Abrir fonte ↗

[10]Yoo e Kwon - Commercial Gentrification in Seongsu Trabalho disponibilizado no SSRN em 2025; tratado como pesquisa em circulação.Abrir fonte ↗

[11]Land - The Productive Palimpsest 2026. Resumo indexado consultado; recomposição industrial e limites da classificação urbanística.Abrir fonte ↗

[12]Visit Seoul - Daelim Warehouse Gallery Guia oficial municipal para identificação do caso e planejamento de visita.Abrir fonte ↗

Origem da evidência

Os números entre colchetes remetem às fontes deste caderno. A leitura editorial distingue fatos, interpretações e propostas; dados de operadores não equivalem a avaliação independente de impacto.